Czy rodzic pozbawiony władzy rodzicielskiej może żądać alimentów od swojego dziecka?
26 marca 2024
Rozwód bez orzekania o winie
4 kwietnia 2024
Blog
Umowa najmu – co każdy najemca i wynajmujący powinni wiedzieć?
Umowa najmu jest jedną z najpopularniejszych umów w obrocie gospodarczym. Może ona dotyczyć rzeczy ruchomych jak i nieruchomości, chociaż rzecz jasna najbardziej kojarzy się z wynajmem mieszkań. W niniejszej publikacji postaramy się przeanalizować poszczególne postanowienia typowej umowy najmu pod kątem tego jakie jest ich znaczenie oraz w jaki sposób kształtują prawa i obowiązki stron, czyli innymi słowy co zawiera umowa najmu.
Kto z kim?
Pierwszą z poruszanych kwestii będzie oznaczenie umów. W umie najmu mamy do czynienia z Wynajmującym (przykładowo właścicielem mieszkania) oraz z Najemcą (osobą, która zamiesza wprowadzić się do nieruchomości i korzystać z niej przez oznaczony czas). Należy dopilnować tego, aby umowa została podpisana przez strony, które posiadają pełne prawo do działania w zakresie rozporządzania nieruchomością. Jeśli Wynajmujący działa przez pełnomocnika, zalecamy dołączenie odpisu pełnomocnictwa jako załącznik do umowy. W prawie cywilnym jedną z naczelnych zasad jest nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet co oznacza nic innego jak to, że nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, aniżeli sam posiada.
Co wynajmujemy?
Prawidłowe określenie przedmiotu umowy może okazać się kłopotliwe. Pamiętajmy, że czasem do mieszkania przynależy komórka lokatorska, miejsce parkingowe czy inne „bonusy”. Podstawowym pytaniem jest to, czy najemca wynajmuje mieszkanie wraz z nimi i jeśli tak, to czy z tego tytułu należy się dodatkowa zapłata czy „cały pakiet” jest już wliczony w czynsz. Zwracajmy uwagę na takie kwestie czy jest to najem mieszkania a piwnica lub najem mieszkania z miejscem parkingowym.
Za ile?
Miesięczny czynsz niekoniecznie oznacza, że mieszczą się w nim wszystkie opłaty miesięczne. Należy w umowie określić wszystkie składowe czynszu, ewentualnie wskazać, że Najemca powinien co miesiąc opłacać zaliczki na poczet opłat za media. Umowa może zawierać zobowiązania do przepisania mediów bezpośrednio na osobę Najemcy – takie postanowienie w zasadzie zupełnie wyłącza Wynajmującego od obowiązki naliczania i rozliczenia zaliczek na poczet mediów, pozostawia to w gestii Najemcy. To wszystko dotyczy częstego pytania i problemu takiego jak umowa najmu a media.
Na jak długo?
To czy umowa jest umową terminową czy bezterminową czyli czy jest to umowa najmu na czas określony czy umowa najmu na czas nieokreślony ma znaczenie nie tylko dla samego okresu jej trwania. Jeśli umowa zawarta jest na czas nieokreślony terminy wypowiedzenia kształtują się zależnie od sposobu płatności czynszu tzn:
przy płatności czynszu w odstępach dłuższych niż miesiąc – na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
przy miesięcznym czynszu – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc – okres wypowiedzenia wynosi trzy dni;
gdy najem jest dzienny – obowiązuje jednodniowy okres wypowiedzenia
Jeśli umowa zawarta jest na czas określony, przykładowo na okres jednego roku i nie zawiera żadnych postanowień dotyczących wcześniejszego odstąpienia – nie możemy bez konsekwencji odstąpić od takiej umowy. Teoretycznie, gdybyśmy chcieli przerwać najem po 8 miesiącach, jednak Wynajmujący nie wyraziłby na to zgody – zobligowani bylibyśmy do zapłaty na jego rzecz odszkodowania w wysokości pozostałej do zapłaty łącznej kwoty czynszu tj. za okres 4 miesięcy. W takim razie rodzi się kolejne pytanie czyli…
Czy mogę od umowy odstąpić?
Jeśli umowa stanowi, że od umowy można odstąpić z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia – wtedy sytuacja jest jasna. Niezależnie od tego czy umowa ta jest umową terminową czy też bezterminową, w przypadku, gdy takie postanowienie zostało do niej wprowadzone – po odpowiedniej, najlepiej pisemnej notyfikacji Wynajmującemu o chęci zakończenia umowy najmu po okresie dodatkowego miesiąca umowa wygasa. Niekiedy Wynajmujący zamiast okresu wypowiedzenia wprowadza tzw. „odstępne” czyli kwotę, po uiszczeniu której, umowa uznana może być za rozwiązaną. To najistotniejsze kwestie związane z zagadnieniem wypowiedzenie umowy najmu
Co z kaucją?
Niektórzy Wynajmujący obligują Najemców do wpłacenia określonej kwoty tytułem kaucji. Dla uniknięcia nieporozumień umowa powinna zawierać szczegółowe i enumeratywnie wymienione okoliczności, w których kaucja może zostać zatrzymana przez Wynajmującego jak przykładowo rozliczenie nieuiszczonego czynszu, zapłata za różnicę pomiędzy zaliczkowanym a rzeczywistym zużyciem mediów lub zniszczenia w mieszkaniu, które wymagają remontu bądź specjalistycznego czyszczenia.
