Jakie są najważniejsze elementy umowy pożyczki?
15 maja 2025
Blog
Odpowiedzialność za wady fizyczne nieruchomości
Zakup mieszkania lub domu to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Niestety, nawet staranna analiza oferty nie zawsze chroni kupującego przed rozczarowaniem – szczególnie wtedy, gdy nieruchomość posiada wady fizyczne, o których sprzedający milczy. Jako kancelaria adwokacka zajmująca się sprawami mieszkaniowymi na terenie Śląska, bardzo często pomagamy klientom, którzy po zakupie nieruchomości odkrywają wady ukryte mieszkania lub domu. W tym artykule wyjaśniamy, co można zrobić w takiej sytuacji i jak dochodzić swoich praw.
Czym są wady fizyczne nieruchomości?
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, za wadę fizyczną nieruchomości uważa się niezgodność sprzedanej rzeczy z umową. Może to być np.:
- nieszczelny dach lub przeciekający balkon,
- grzyb lub zawilgocenie ścian,
- pęknięcia w stropach lub tynkach,
- uszkodzona instalacja elektryczna lub wodno-kanalizacyjna,
- brak zgodności powierzchni użytkowej z deklarowaną w umowie.
Szczególnym przypadkiem są wady ukryte nieruchomości, czyli te, których nie można było wykryć podczas oględzin, a które ujawniają się dopiero po zakupie.
Odpowiedzialność sprzedającego – co mówi prawo?
Kupujący jest chroniony na mocy przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej (art. 556 i n. k.c.). Oznacza to, że sprzedający odpowiada za wady fizyczne nieruchomości, które istniały w chwili wydania lokalu, nawet jeśli sam o nich nie wiedział. Jedyną przesłanką do wyłączenia tej odpowiedzialności jest sytuacja, w której kupujący wiedział o wadzie w chwili zakupu. „Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi ma charakter absolutny. Odpowiedzialność sprzedawcy jest oceniana niezależnie od winy sprzedawcy, obciąża go bez względu na to, czy wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa, czy przyczynił się do powstania wady i nie może się od niej uchylić.” (wyrok SN z dnia 30 czerwca 2021 r., o sygn. I NSNc 171/20).
W praktyce oznacza to, że nabywca mieszkania lub domu może dochodzić od sprzedającego określonych roszczeń – nawet w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego od osoby fizycznej.
Jakie uprawnienia ma kupujący?
W przypadku ujawnienia wady nieruchomości, kupujący może żądać:
- usunięcia wady na koszt sprzedawcy,
- obniżenia ceny proporcjonalnie do stwierdzonego uszczerbku,
- odstąpienia od umowy sprzedaży mieszkania, jeśli wada jest istotna,
- a także odszkodowania za straty powstałe na skutek istnienia wady (np. koszty remontu, ekspertyz czy najmu zastępczego lokum).
Pamiętaj: roszczenia z tytułu rękojmi możesz dochodzić nawet przez 5 lat od dnia wydania nieruchomości, ale zgłoszenie wady powinno nastąpić nie później niż w ciągu roku od jej wykrycia.
Wady ukryte mieszkania – najczęstsze przypadki
W naszej praktyce jako kancelarii adwokackiej na Śląsku spotykamy się z wieloma przykładami wad ukrytych, które ujawniają się dopiero po zamieszkaniu. Są to m.in.:
- ukryte wycieki wody,
- zagrzybione ściany zakryte nową farbą,
- nieszczelne okna i drzwi balkonowe,
- uszkodzenia instalacji gazowej,
- problemy z akustyką i izolacją termiczną.
Nie daj się zbyć zapewnieniem, że „to się zdarza w starym budownictwie”. Jako kupujący masz prawo do sprawnej, bezpiecznej i zgodnej z umową nieruchomości.
Co zrobić, gdy odkryjesz wady po zakupie?
Jeśli po odebraniu kluczy zauważysz niepokojące objawy, działaj szybko:
- Zgłoś wadę na piśmie do sprzedającego – najlepiej za potwierdzeniem odbioru.
- Opisz szczegółowo problem, dołącz zdjęcia i poproś o pisemne ustosunkowanie się.
- Skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w sprawach nieruchomości i rękojmi.
- Jeżeli sprzedający odmawia naprawy lub bagatelizuje problem, złóż oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy.
Pomoc adwokata przy zakupie nieruchomości – dlaczego warto?
W naszej kancelarii wielokrotnie reprezentowaliśmy klientów, którzy nie otrzymali tego, za co zapłacili. Oferujemy kompleksową pomoc prawną przy zakupie nieruchomości – od analizy umowy przedwstępnej, przez negocjacje, aż po reprezentację w sądzie.
Jeśli kupiłeś mieszkanie lub dom na terenie województwa śląskiego i podejrzewasz, że nieruchomość ma wady fizyczne, skontaktuj się z nami. Nasz prawnik pomoże Ci dochodzić roszczeń i skutecznie zabezpieczyć Twoje interesy.
