Ubezwłasnowolnienie całkowite
6 grudnia 2023
Utwór pracowniczy – prawa autorskie
15 stycznia 2024
Blog
Stan prawny nieruchomości - co sprawdzić przed nabyciem
Zakup nieruchomości, zwłaszcza z rynku wtórnego, może powodować stan niepewności, co do jej faktycznego stanu prawnego.
Dokładne zbadanie stanu prawnego jest niezbędne szczególnie w przypadku, gdy ubiegamy się o kredyt na zakup nieruchomości, bowiem w sytuacji, gdy ma ona nieuregulowany stan prawny, bank może odmówić udzielenia kredytu na zamierzony przez nas cel. Poniżej prezentuję absolutnie najważniejsze dokumenty, do których należy sięgnąć zanim zdecydujesz się na zakup konkretnej nieruchomości.
Stan prawny nieruchomości - co to takiego?
Jest to ogół praw, jakie przysługują do danej nieruchomości. Ponadto, stan prawny nieruchomości, w myśl aktualnego orzecznictwa, musi być stwierdzony określonym przez prawo dokumentem bądź wpisem do odpowiedniego rejestru, np. do ksiąg wieczystych (Wyrok WSA w Kielcach z 17.06.2020 r., II SA/Ke 206/20, LEX nr 3071919.).
Jak przebiega sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości?
Choć użyty powyżej termin „sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości” brzmi górnolotnie, jego istota sprowadza się do pozyskania i przejrzenia odpowiednich dokumentów dotyczących nieruchomości, które mogą mieć wpływ na jej sytuację prawną. Pewna trudność pojawia się w momencie, gdy porównujemy informacje zawarte w poszczególnych dokumentach i natrafimy na niezgodności. W takiej sytuacji najlepiej jest zwrócić się do prawnika, który rozwieje wątpliwości i wskaże kroki, które należy podjąć w celu uregulowania nieścisłości między stanem prawnym a stanem faktycznym nieruchomości.
Księga wieczysta nieruchomości
Dostęp do księgi wieczystej danej nieruchomości możemy uzyskać udając się do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości bądź wyszukując nieruchomość za pośrednictwem Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Nabywając nieruchomość właściciel powinien udostępnić numer księgi wieczystej.
Księga wieczysta dzieli się na następujące działy:
- I-O- oznaczenie nieruchomości, tj. adres, powierzchnia oraz sposób korzystania
z nieruchomości, - I-Sp- spis praw związanych z własnością nieruchomości,
- II- oznaczenie właściciela bądź współwłaścicieli nieruchomości,
- III- prawa, roszczenia i ograniczenia związane z daną nieruchomością,
- IV- hipoteka.
Z perspektywy nabywcy najistotniejsze dla niego informacje znajdują się w działach: I-Sp, III oraz IV.
Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej
W powyższych dokumentach znajdują się informacje takie jak: położenie nieruchomości, przebieg granic, powierzchnia, numer księgi wieczystej. Jest to podobny zakres informacji jak w przypadku informacji zawartych w księgach wieczystych, warto więc zweryfikować czy dane zawarte w tych dwóch dokumentach się pokrywają.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Często pomijany przez nabywców akt prawa miejscowego, w którym zawarte są istotne kwestie dotyczące przeznaczenia nieruchomości na danym terenie. Zapoznanie się z nim będzie szczególnie ważne, gdy rozważane jest nabycie działki pod budowę domu mieszkalnego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa charakter gruntów na danym terenie (np. czy są to grunty rolne), rodzaje zabudowań, które mogą się pojawić na danym gruncie oraz czy w ogóle jakiekolwiek zabudowania na tym terenie zostały dopuszczone.
Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej
Szczególnie istotne przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Mimo, że formalnie nie będzie ono przydatne chociażby w procesie ubiegania się o kredyt na zakup nieruchomości, jednak dostarczenie zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej o braku zadłużenia z tytułu zobowiązań czynszowych i innych opłat eksploatacyjnych stanowić będzie zabezpieczenie, w sytuacji gdyby okazało się, że sprzedawca ma jakieś zaległości względem spółdzielni a ta zdecydowałaby się ich dochodzić od nabywcy nieruchomości, co paradoksalnie zdarza się nader często.
