Darowizna od rodziców a podział majątku
31 maja 2025
Zadośćuczynienie za śmierć męża w wyniku zakażenia szpitalnego
5 czerwca 2025
Blog
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat jakie podatki
Sprzedaż mieszkania lub domu przed upływem 5 lat od nabycia lub wybudowania budzi wiele pytań – zwłaszcza tych dotyczących podatków. Jako kancelaria adwokacka z siedzibą na Śląsku, która od lat doradza klientom w sprawach związanych z obrotem nieruchomościami, doskonale rozumiemy, jak ważne jest właściwe zaplanowanie transakcji sprzedaży nieruchomości, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów i problemów z urzędem skarbowym. W tym artykule wyjaśniamy, kiedy powstaje obowiązek podatkowy, jak obliczyć 5-letni termin, kto zapłaci podatek dochodowy, a kto może z niego skorzystać z ulgi.
Dowiesz się także, kiedy warto skorzystać z pomocy adwokata przy sprzedaży nieruchomości, szczególnie w Katowicach i na terenie województwa śląskiego.
Kiedy powstaje obowiązek podatkowy przy sprzedaży nieruchomości?
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, sprzedaż nieruchomości (mieszkania, domu, działki budowlanej, lokalu użytkowego) przed upływem 5 lat od jej nabycia lub wybudowania stanowi źródło przychodu z tzw. odpłatnego zbycia. Sprzedający nieruchomość zobowiązany jest w takim przypadku do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19% uzyskanego dochodu.
Jak liczyć 5-letni termin?
Kluczowe znaczenie ma sposób obliczania terminu – 5 lat nie liczy się w dniach, a pełnymi latami kalendarzowymi. Termin ten liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (np. poprzez zakup, darowiznę, spadek) lub wybudowanie nieruchomości. Przykład: jeżeli kupiłeś mieszkanie 15 maja 2021 roku, 5-letni termin upłynie dopiero 31 grudnia 2026 roku. Sprzedaż przed tą datą może skutkować obowiązkiem podatkowym.
Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania?
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% dochodu, czyli różnicy pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania (np. cena nabycia, koszty notarialne, remonty, prowizja pośrednika). Podstawę opodatkowania można legalnie zmniejszyć, jeśli dobrze udokumentujesz wydatki poniesione na nieruchomość. W przypadku braku udokumentowania – urząd może przyjąć wartość przychodu jako równą dochodowi i opodatkować całość.
Ulga mieszkaniowa – jak nie zapłacić podatku?
Zwolnienie z podatku możliwe jest na podstawie ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Warunkiem jest przeznaczenie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, np. zakup innego mieszkania, domu, budowę, remont lub spłatę kredytu hipotecznego. Masz na to 3 lata od końca roku, w którym sprzedałeś nieruchomość. Warunek: środki muszą być wydatkowane faktycznie, a nie tylko zadeklarowane.
Uwaga przy darowiznach i spadkach
Jeśli nabyłeś nieruchomość w drodze dziedziczenia, okres 5-letni liczony jest od daty nabycia przez spadkodawcę, a nie przez Ciebie. W przypadku darowizny – liczy się data nabycia przez Ciebie. To kluczowe przy planowaniu sprzedaży mieszkania otrzymanego od rodziców czy dziadków.
Sprzedaż nieruchomości a rozliczenie z urzędem skarbowym
Po sprzedaży nieruchomości musisz złożyć deklarację PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiła sprzedaż. Nawet jeśli nie zapłacisz podatku dzięki uldze – obowiązek złożenia deklaracji pozostaje. Błąd lub brak zgłoszenia może skutkować sankcjami.
Dlaczego warto skonsultować się z adwokatem?
Każda sytuacja jest inna – sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze darowizny, sprzedaż wspólnego mieszkania po rozwodzie, zbycie udziału w nieruchomości czy obrót lokalem użytkowym mają swoje niuanse. Prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości pomoże ustalić, czy i ile podatku zapłacisz, jak legalnie zmniejszyć podstawę opodatkowania, jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, oraz jak bezpiecznie przeprowadzić transakcję sprzedaży.
Jeśli sprzedajesz nieruchomość na terenie Katowic, Gliwic, Tychów, Sosnowca lub innej miejscowości województwa śląskiego – zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Pomożemy Ci uniknąć niepotrzebnych kosztów, przeanalizujemy Twoją sytuację i przygotujemy Cię do rozmów z notariuszem i urzędem skarbowym.
